信贷紧缩成最大利空 


　　资金信贷对房地产行业而言，类似于“命门”。如果锁住它，房企还能存活多久？对此，国泰君安房地产行业首席分析师张宇对理财周报记者表示，“今年房地产市场的回暖依旧不乐观”。中投证券房地产行业研究员李少明也表示，目前行业主要的利空因素还是市场对房地产开发商资金问题的担忧。光大证券还直言，信贷紧缩仍将是未来半年的主基调，楼市成交很难真正放量，“绝大部分地产公司2007年难看的现金流量表以及目前直接融资的困难，都将加大开发商的销售压力和相互之间的竞争。” 


　　一连串的宏观调控政策给房地产行业蒙上了层层阴影。比如国务院新近拟定的“2008年工作要点”中明确提出，住房和城乡建设部必须严厉打击炒地炒房等违法违规行为；央行货币政策委员会2008年一季度例会强调，下一阶段要综合运用多种货币政策工具，控制货币信贷过快增长。 


　　国信证券房地产行业研究员方焱认为，未来政策趋势仍然会是收紧房地产贷款，在CPI未见明显回落的情况下，信贷不会放松，预计上半年仍将持续。张宇则表示，房地产行业的决定性因素是银行信贷投放，这将直接决定大多数房企的资金链和经营方向，在货币从紧、信贷调控的政策背景下，今年的房地产销售情况仍然堪忧。 


　　房企借道PE“找钱” 


　　张宇表示，对于房地产企业而言，今年的主题就是“找钱”。“房地产企业资金来源中60%－70%甚至80%以上都是银行的钱，即便房地产项目实现了销售，其中60%以上的钱还是银行的。可以说，房地产行业的发展取决于银行信贷投放，在货币从紧、信贷调控的情况下，房地产公司如果不能再融资，那么它们的资产规模和业绩收入的增长都会受到影响。”据介绍，目前房地产公司正在通过各种渠道“找钱”，其中就包括找PE。李少明也透露，在股市行情不好、融不到资的情况下，房地产上市公司有能力通过银行、发行信托等方式融资。 


　　以“直言”著称的中国社科院金融研究所研究员易宪容，在接受理财周报记者采访时描绘了一个逻辑关系。“股市的严重下跌，让房地产开发商融资困难，造成开发商不能便利地获得企业所需资金，同时使得进入房市的投资者与消费者减少。所有这些都会严重影响房地产市场的供求关系，而供求关系的变化，最终将带来整个国内房地产市场的逆转。” 


　　上市地产公司存在“溢价” 


　　谈到房地产企业发展，必须区分上市与非上市企业。方焱认为，未来两年房地产上市公司业绩的爆炸性增长，加上人民币将持续稳定升值，地产股在今年第二季度仍然存在整体性的投资机会。 


　　方焱说，调控政策的逐步落实会大大改善未来供给结构，相当一部分潜在需求会转化成有效需求，从而推动房地产销售。另外，宏观调控能提高房地产行业集中度，延长行业景气周期，优质的房地产上市企业的发展速度将远远超越同行。“目前近200家房地产A股上市公司中，有相当部分是全国或地方龙头企业，因此房地产板块整体盈利增长超过行业平均，板块投资价值将随调控的深入而得到提升。” 


　　方焱的论点可用一个实例来证明，那就是前期降价销售的万科。数据显示，万科今年第一季度销售面积和销售金额同比增幅分别为82.9%和119.1%。其3月份的销售中，首次置业和改善型需求占比超过85%。这说明，市场对于万科等优质房企的产品，仍然存在坚实的需求。 


　　至于影响房地产投资的人民币升值因素，“极端的”观点是：若人民币汇率在短期内升值幅度过大，游资套取短期收益后撤资，那么房地产市场就很有可能因为大量的抛盘而出现下跌；但在目前情况下，人民币升值对房地产而言仍然是一个利多因素。“人民币升值是一个长期过程，不可能一步到位。根据我们的调研，国际资金对中国未来20年的房地产市场仍然看好，因此不会下注升值而立即撤出。”李少明说。