外拓渴求资金 


　　长沙市国土资源局关于新河三角洲土地出让的《成交确认书》显示：“中国地王”长沙新河三角洲地块是由北辰实业与北京城市开发集团(以下简称“北京城开”)联合购买并成立项目公司开发，出资比例为北辰实业80%、城开集团20%。 


　　根据相关协议，该块土地总成交价为92亿元，首期付款额为地价总额的70%，即64.4亿元，于2007年8月5日前支付，其中北辰实业分担的首期款为51.52亿元，剩下的余款27.6亿元及有关税费须于2008年8月31日前分期付清，也就是说，北辰实业2008年还需要偿付剩余土地款的80%，即22.08亿元。 


　　记者了解到，截至目前，北辰实业2007年的土地出让款项已经付清，但是拿出这笔土地出让金之后，北辰实业开发新河三角洲项目的后续资金变得“捉襟见肘”。 


　　“事实上，北辰实业在偿付土地出让款的过程中就已隐现资金危机。”一位与国土部门以及北辰实业关系密切的消息人士透露，2007年8月5日前偿付的51.52亿元首期款，是北辰实业经多方筹措才凑齐的，而2008年除了付清22.08亿元土地余款，北辰实业更头疼的是新河三角洲项目所需的数十亿元启动开发资金的筹措。 


　　雪上加霜的是，拿地之后的三个月——2007年11月1日，国土资源部正式施行“39号文”——关于土地出让金缴纳的一项新规，按照这一规定，北辰实业只有缴清全部92亿元土地款，才能拿到土地证，进入后续的开发、销售环节。“我们只能按政策办事，如果北辰实业能提前将全部土地出让金付清，国土局当然可以尽早发给他们土地证。”长沙市国土资源局交易中心主任单石川坦言。 


　　这一政策无异于“釜底抽薪”！眼前的现实是，以往那种“缴一部分，盖一部分，回笼一部分资金”的“借鸡生蛋”的房地产开发模式将成为历史。在巨大的资金和政策压力下，北辰实业不得不重新考量自己的开发模式。 


　　记者了解到，北辰实业虽已成立长沙北辰房地产有限公司作为新河三角洲项目开发公司，但受制于上述规定，项目目前尚未拿到土地证，相关规划也正在报批中，现在甚至连项目建筑方也未确定。“这一切都是因为资金瓶颈所致。”前述消息人士一语中的。 


　　“对外拓展投资的无序增加是北辰实业资金危机隐现的重要原因。”与新河三角洲项目相距不过千米的另一滨江房地产项目负责人向记者表示，北辰实业此前一直被视为区域开发商的典型代表，但是自其去年7月携手北京城开天价摘得长沙新河三角洲项目，北辰实业开始迈出京城，向着全国性开发商的目标进军，然而，项目开发的融资速度却跟不上土地储备增加的速度。“外拓投资的放量增加使得本已紧张的资金链进一步绷紧。” 


　　“地王”销售重负 


　　从2007年底之前的地王频现、楼面地价屡创新高，到2007年底2008年初，土地流拍频现、土地交易市场一派清淡，这种剧变只用了不到半年的时间。 


　　地产公司要消化他们不惜代价巨资所得土地，显然需要奉献出漫长时间和高昂成本。北辰实业在高价拍下长沙新河三角洲地块后，虽然获得业内广泛关注，但从其2007年的表现来看，整体业绩和盈利能力却不容乐观。 


　　北辰实业2007年年报显示，北辰实业实现营业收入43.54亿元，营业利润6.99亿元，同比增长53.12%和25.5%，但公司净利润却同比减少3.2%，为3.28亿元，每股收益也仅为0.10元，同比下降37.5%。2007年北辰实业的净资产收益率为4.03%，也远远低于房地产行业平均8%左右的净资产收益率。同时，公司2007年经营活动产生现金流量净额为-58.67亿元，年末公司负债达到119亿元，资产负债率上升至58.4%。 


　　“虽然去年的营业收入增长了53%，但相比一线地产公司的增长仍有较大差距，很明显北辰实业的净利润率和盈利能力都在下降。”泰阳证券一位房地产研究员如是对记者分析。 


　　至于净利润偏低的原因，这位研究员认为主要是北辰实业的其他项目没有及时结转。以北辰实业位于奥运媒体村的项目绿色家园为例，本来是可以在2007年交付的，但是由于奥运会而被推迟。“关键的问题还是在于业绩增长不够快。” 


　　“净资产收益率低，也是北辰实业这样的国有控股企业普遍存在的问题。”有专业分析人士认为，国企普遍存在内在驱动力不足的问题，因此很多时候往往选择减少自有资产在总资产中的比重的方式来提高净资产收益率，“但是弊端也是显而易见的，那就是随着自有资产的减少，随之而来的风险也会不断加大。” 


　　北辰实业董事长贺江川2008年3月向媒体透露，今年北辰总资本性开支为54亿元，其中奥运村及场馆等物业改造约占2.8亿元，北辰大厦的开发14亿元，余下的37亿元用于项目开发。 


　　但是北辰实业2007年年报显示，公司短期借款和一年内到期的非流动负债为30.2亿，加上上述资本性开支54亿元、长沙地块今年需要支付的土地出让金22.08亿元，北辰实业今年所需资金总额为106.08亿元。而截至2007年年底，该公司共有现金和银行存款为23.4亿。这就意味着公司还有80多亿的资金需求要依靠项目回款和融资来解决。 


　　“新河三角洲地块楼面地价为3090.58元/平方米，按照此楼面价，成本应在5000元/平方米以上，那么北辰至少要将价格定在7000元/平方米以上，未来的销售压力可以想见。”一路之隔的湘江北尚项目负责人表达了对新河三角洲项目销售预期的隐忧。同样位于新河三角洲，目前在售的湘江北尚楼盘销售均价为5300元/平方米。这就意味着，北辰实业未来在新河三角洲地块所建房屋的成本价，约等于目前在售房屋的价格，在房价涨幅难现2007“盛世”的景象下，如何走出困局，当是北辰实业面临的大考。 


　　前述专业人士分析，为缓解资金压力，未来不排除北辰实业通过项目转让、股权投资、合作开发和收购兼并等方式来拓宽多元融资渠道的可能性。