据国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院发布的“国内外金融投资机构投资意向调查报告”显示，大部分机构仍看好中国未来3年的经济发展前景及房地产市场，北京、上海等成为其投资首选。无论是写字楼投资还是商业投资，目前境外投资机构主要采取投资成熟商务项目的形式进行投资，这些项目一般位于配套完善、发展成熟、投资回报较为稳定的区域。而随着奥运会的临近，亚奥地区正在成为新兴的投资热点。

    商圈日趋活跃

    十几年前，亚运会的举办给北京的房地产市场带来了无限的商机，而如今申奥的成功，使“亚运商圈”扩大为“亚奥商圈”。亚奥商圈结合了亚运村以及奥运村两大概念，在地域、文化以及商业上都不可分割。 

    虽然亚运商圈由来已久，但奥运商圈最早的概念则始于2004年，范围特指在奥运村地区形成一个新的具有鲜明特色的中心商务区，环绕奥林匹克公园的东、南、西三面，从奥林匹克公园向城区方向，沿中轴线直抵亚运村和国家奥林匹克体育中心，成为文化、体育和旅游产业的活跃区。结合原有的亚运商圈，目前亚奥商圈概念南可辐射北三环，北则发散到了立水桥，甚至是亚北更远的区域。 

    未来，亚运村、奥运村地区将借2008年北京奥运会契机吸引近30万左右的新增居住人口，并形成一个高档大型社区，为商圈提供了极佳的商务消费基础。而亚奥商圈特殊的先天环境和地理条件无疑会使商圈的发展如虎添翼。专家认为，根据首尔和悉尼举办奥运会的经验，这一商圈的房地产价值将比其他地区上涨30%。 

    目前，亚奥商圈最终将如何规划建设仍在不断论证中，特别是商圈内商务、商业的规划尚不明朗。但相信随着2008年北京奥运会的临近，亚奥商圈将成为未来京城最活跃的商圈之一。 

    定位主打国际化 

    目前，在商圈分布上，2005年的北京写字楼市场仍是传统的“3+X”格局，即CBD、金融街、中关村三大商圈继续领跑。新兴的二线商圈则如亚奥商圈、上地商圈、东二环商圈等，由于有产业的支持而各具特色，并打上了鲜明的产业烙印：如东二环商务带的传统总部经济、上地商圈的高科技研发产业、亚奥商圈的2008奥运概念等，如此的北京多中心商务格局将在2006年以至未来渐趋明朗。 

    明天地产项目总经理助理贾玉鹏表示，对于亚奥商圈来说，近2800亿元的投资使得此板块潜在消费能力将得到巨大提高。由于亚奥地区定位趋向于建立国际化居住社区，因此具有巨大的消费增长潜力。在今后几年内，各类商用物业必将在亚奥区域大量涌现。其中底商物业分布较零散，主要集中在主要干道和车流较大的分流道两侧。从底商的经营形态来看，餐饮娱乐因为有区域完善的配套和旺盛的人流作支撑，同时继续了区域的“底蕴”，应该将最为火爆。 

    根据伟业顾问的预测，随着奥运的到来，亚奥区域整个区域的供应产品将逐步增多，品质也会有所提升。区域中不乏大手笔的买家和租客，基本是以中石油等能源型的企业和服务型的行业为主。 

    商铺投资正热 

    目前，亚奥区域的底商物业分布较零散，主要集中在主要干道和车流较大的分流道两侧，其中老楼盘底商规模相对较小，新近开发的楼盘比较注重大规模底商物业的建设。而从底商的经营形态来看，主要以餐饮娱乐为主，但其经营的整体档次属于中档偏上。这是由于亚奥板块中亚运村属于较为成熟的高档居住区，又是亚北地区的交通枢纽，区域发展很成熟，底商作为超大型居住区的商业配套，业态较丰富，其中餐饮娱乐最为火爆。与之相比，西奥区域的商业配套较少，但一些新推出项目都有部分底商，弥补了区域商业配套的不足。 

    随着亚运村和亚北地区及目前新盘较为集中的西奥区的逐渐发展成熟，住宅集中带动了区域商业的发展。而大量市政配套的投入也为亚奥区进一步发展打下了坚实基础，前景看好。因此，亚奥区域已成为商铺投资重点，底商需求较大。 

    从当前亚奥区域商铺的售价来看，主要集中在15000-25000元/平方米之间，而底商的价格随着区域住房价格的提升也呈现出明显的上涨趋势。比如一些早期开盘的项目价格在6000元/平方米以上、底商价格多在20000元-25000元/平方米左右；而近期开盘或即将入市的住宅价格则多在8000元/平方米以上，其底商价格也将大幅度提升，预计将超过25000元/平方米。五环以外住宅价格多数在8000元/平方米以下，但底商价格也将近15000元/平方米。这主要是因为五环路南侧交通方便，地段较为成熟，商务、商业氛围相对浓厚，在很大程度上带动了住宅及底商价格的提升。 

    由于亚奥地区定位趋向于建立国际化居住社区，因此具有巨大的消费增长潜力。在今后几年内，各类商用物业必将在亚奥区域大量涌现。 

    商业错位经营 

    近期，亚北整个区域商业放量接近40万平方米，包括明天第一城的10万平方米，包括北苑家园，包括北方明珠一部分商业，再往北侧的飘亮广场接近40万平方米的放量，怎么消化是非常大的问题。 

    北京明天地产项目总经理助理贾玉鹏表示，如果大量商业同一段时间涌入到同一区域，就会造成这个区域商业供应过大。这就要求开发商必须注意以下几点：首先，这个区域大量放量的时候，经营者必须进行错位经营。“我们当时发布立水桥商业白皮书，邀请区域内各个商家来探讨这个问题，也是为了让大家接受这个观念。因为只有错位经营才能保证每个区域大体量商业的存活，保证区域人口在商业配套中获得多元化的消费。” 

    其次，业态一定要保证多元化，尤其是大体量的商业。在立水桥附近，大体量的商业有20万平方米的龙德广场，10万平方米的明天第一城以及10万平方米的奥城，这些项目的开发商尤其要注意，不能只要有人要就出租出售，否则，容易造成商业业态的重复化。大体量的商业，开发商一定要在运作上对后期业主进行控制，而且对经营的业态、经营的产品、服务的内容都要有适当的控制。 

    北京城建兴华地产有限公司副总经理王恒清也认为，大体量商业应该必须引入一些旗舰店或主力店。现在，整个亚奥区已引起许多国内著名商家和国际著名商家的关注，沃尔玛、家乐福已经在立水桥区域入驻。另外有许多国际著名品牌的商家也在关注这个区域，所以这里拥有很大的投资潜力和升值潜力。 

    租金回报稳定 

    “亚奥商圈”以它不可替代的特定主题，一直是人们关注的焦点。该地区的二手房价格平均为6500－6800元/平方米。一般一居室面积在40－50平方米，二居室面积在60－70平方米，三居室以上面积为70－80平方米。一居室月租金为1400－1500元，二居室月租金为1800元左右，三居室月租金为2200－2300元。 

    在高档物业方面，该地区二手公寓的均价为7500-7800元/平方米。该区域二手公寓租赁市场面积在90-100平方米的二居公寓，其月租赁价格约在5000－6000元；面积为130-150平方米的三居公寓，其月租金为6000－8000元。该地区的公寓租赁需求多以商用为主。虽然部分配套设施完善、品质好的公寓项目在租金收益及出租率方面与前几年相比变化不大，但由于亚运村地区的公寓项目过于集中，使得大部分公寓的出租收益及出租率都有所下降。 

    “十一五规划”中也提出了着力推进奥林匹克公园建设，重点发展体育文化、旅游会展产业，建设具有国际影响力的体育、文化、娱乐、会展中心和奥运标志旅游地。“我爱我家”认为，随着亚运村的向北扩延以及交通环境的改善，“亚奥商圈”逐渐扩大，该地区的二手房市场及租赁市场的需求也将逐渐上升。