房产养老：港城养老新模式有三种：
　　出租或卖掉房子，去养老院享受晚年；
　　出租或合租“居家养老”；
　　用房子做砝码“奖励”儿女养老。

　　记者于君

　　俗话说：养儿防老，可而今，随着人们思想观念的转变，养老方式也在发生了很大变化，而且随着独生子女的增多，单靠子女养老也越来越不容易，在这种情况，港城“以房养老”悄然兴起。

　　近年来，随着房价的高涨，许多老人名下的房子已经价值几十万，但手头可支配的现钱却不多，可以说是“房子的富翁，现金的穷人”。这使得不少老人另辟蹊径，盘活房财，实现了“以房养老”。连日来，记者通过走访发现这种情况为数还不少，归纳起来，所谓“以房养老”主要有三种模式：出租或卖掉房子，去养老院享受晚年；出租或合租“居家养老”；用房子做砝码“奖励”儿女养老。

　　(一)把房子出租，住进养老院

　　78岁的迟老太太育有3儿1女，30多岁前丈夫因病去世，撇下了他们孤儿寡母5人。她担心再嫁后儿女受委屈，便一个人咬牙把4个孩子拉扯成人。现在，儿女们都已成家立业，家里只剩下她一人。“过去生活尽管又苦又累，但有儿女陪伴在身边，生活也有个盼头，过得也充实。可现在家里冷冷清清的，我连个说话的人都没有，有个头疼脑热的，跟前连个倒茶送水的人都没有。” 4个儿女虽然很孝顺，每个周末或节假日都会带着孩子回家看看，但他们一上班了，老人就陷入孤单。后来，老人从同伴中听说，可以到夕阳红老年公寓，在那儿有许多老人可以做伴，吃住有人伺候，平时还可以打个扑克、唱歌跳舞、有自立能力的还可以定时不定时地出去旅游旅游。老人心动了，但那里每月的租金是800 元，而自己每个月的退休金只有600多元，又不想向子女伸手，这可怎么办？一天老人在翻看报纸时，看到了一些出租房屋的信息，这让她灵机一动：我住进老年公寓，房子不就空了吗？租出去问题不就解决了吗？很快，老人就将自己的房子以每月350元的租金租出去，这样，每月租金与退休金加起来有大约1000元的收入，除了交800元的养老费，还能节余下近200元，老太太愿意逛市场，正好用这200元平时买点自己爱吃的水果和点心。

　　她把自己的想法跟儿女们说了，儿女开始不太同意，担心亲戚说他们不用老，但后来也想通了：自己忙于工作，没有更多的时候陪伴母亲，既然老年公寓里老年生活如此丰富多彩，老人又特别愿意，何乐而不为呢？儿女们到老年公寓“打探”一番后，终于放心地让老人搬了过去。

　　住进老年公寓后，老人就像变了一个人似的，不但每天有人陪聊天、看电视、逛市场，还可以搞表演，扭个秧歌什么大，非常开心。到了周末或节假日，孩子们就会前来探望或把她接到自己家里，“想自由就自由，想团聚就团聚”，这种养老方式，让迟老太感觉很惬意。尝到甜头的她说：“如今老人过日子，也要有新观念。在家的时候，孩子们都忙，一个人独守空房，很难熬。如今在养老院，那么多人，总有几个聊得来的。一起做操、看电视……有滋有味。”

　　家住白石路、80岁的王奶奶，则是卖掉了自己的房子住到夕阳红老年公寓的。王奶奶是一位农村妇女，当年跟随在市区工作的丈夫来到烟台，一直没有工作，靠老伴的退休金维持生活。唯一的女儿长大后出国了。4年前，老伴去世，除了给她留下一幢楼房之外，再没有什么积蓄。女儿也不能经常回国照顾她，平时由她的一个外甥照顾。但60多岁的外甥，家里也有婆婆要照顾，平时还要忙着带小孙子，忙不过来。于是，外甥就与她商量将房子卖了，住进老年公寓。一日三餐还有人把送饭菜送上门，吃完饭有人收拾，生病了有人看护，这让她找到了幸福的感觉。她说; “老人都希望享受天伦之乐，可晚辈们也有自己要忙的事，老人或孩子生了病，更是招架不住。如今住进养老院，生活有规律还有人照顾，晚辈就可以忙她自己的事，不用分神，一举两得。”

　　上述两位老人出租或卖掉房子的现象，在市区无论是公办公寓还是民办老年公寓都或多或多地存在。据夕阳红老年公寓刘经理介绍，在很多老人的传统观念里，还是希望能为后代留下一些遗产。老人用房租来养老，过世后，房子仍然留给后代，这种养老方式，老人和子女都觉得心安。而卖房子的老人，在自己有生之年没用完的房款，也会分给自己的亲人。另外，以房养老的办法，比较适合喜欢过集体生活的老年人。它的可操作性强，也比较实用。

　　如果能盘活房产，老人养老的“老大难”问题就可以破解了。

　　(二)用房租“居家养老”

　　在居家养老的老人当中，也存在着自发的租房养老情况。

　　尽管有儿有女，子女也孝顺，但有些老人说什么也不愿跟着子女一起过，坚持自己一个人生活。因为没有什么收入，不少老人就想了个折子：将房子的一间出租出去，既可以获得租金生活，又让家里热闹了许多。

　　今年72岁的陈姓老大爷家住北河街，老伴去世多年。3个儿子都已成家立业，整日忙于自己的工作和生活。老人性格开朗，不愿意呆在家里。前几年，他找到了一份“看门”的工作，每月有350元的“收入”，加上每月800多元的退休金，老人每月的养老费超过了1000元，日子过得不错。但不幸的是前不久老人得了一场大病，做了手术，这花掉了他大部分积蓄。手术后，老人的身体大不如以前，“看门”的工作也不能干了，因为还要看病拿药，每月800元的退休金让日子过得有点“紧巴”。为此，老人把自家二室一厅的房子以400元的租金租了出去，自己到所城里每月100元租了一间小平房，用房租补贴养老生活。更让他高兴的是，在租房处他还找了一位“同盟军”，在他对面的一位71岁的老太太与他情况差不多：把房子当作养老收入的一份保障。在这儿，他经常帮老太太干点力所能及的家务重活，两人互相照顾，生活过得也很美满。

　　去年老伴得尿毒症去世后，70岁的姜大娘就独自生活了，尽管育有一双儿女，但一个在广州，一个在上海，儿女想把她接过去住，但老人在外面住不习惯，宁愿一个人在烟台生活。有一天，她有小区碰上一位女大学生，打听有没有人出租房屋。原来这位大学生为了勤工俭学，在姜大娘所在小区的一家超市找了一份零工，晚上下班后返回学校不方便，就想在就近的小区里租个房子。姜大娘见她是个老实本分的孩子，就把自家住宅腾出一个房间以每月200元租给了她，一来自己有个伴互相照顾，二来自己增加点收入。老人每月700多元的退休金，外加200元的房租，900多元的生活费足够老人生活了。

　　谈起收取租金补贴养老，时下许多老人都比较赞同。而出租了房屋再以低价另租房子住的养老方式，适合那些喜欢居家养老的老人。

　　(三)谁养老，房子就公证给谁

　　与把房屋出租或出售给“外人”养老不同的是，时下许多老人用房子作为筹码，来“奖惩”孝敬与不教敬的子女。

　　幸福小区70岁的张大娘有2儿1女，3年前老伴遭遇车祸，不治身亡。失去老伴的痛苦，再加上年岁已高，老人病倒了，整日卧床不起。也许应了“久病床前无孝子”这句古话，起初，两个儿子还能与女儿一起轮流回家照顾，但时间长了，就看不见儿子的影了。女儿见两位哥哥都不来了，只好自己一个承担起伺候母亲的重担，后来为方便照顾母亲，干脆把老人接到了自己家里。没想到的是，两个哥哥这下更“放了心”，竟然两年多没有登门看望老人。

　　女儿整天为自己端屎端尿，忙前忙后，两个儿子却连面都不朝，两相对比，老人决定自己死后把房子留给女儿。两个儿子得知后不愿意了，说他们也有权利来继承遗产。为此，老人以房子作为“法码”，立下遗嘱：“谁养老，房子就给谁”。如果三人都养，将来三兄妹人人有份，房产平分；不养的，就等于视同自愿放弃房产；如果都不养，就把房屋赠给别人，由那个为她送“终”的人继承。最后老人决定继续住在女儿家，两个儿子出钱，女儿出力。如果一旦生病了，医药费仨兄妹平均分担。就这样，因为价值几十万元的房产，老人把两个儿子的赡养义务给“说笼”了。

　　据了解，现在老人申请“谁养老，就把房子给谁”的遗嘱公证屡见不鲜，尽管用房子作为养老的筹码，促使儿女尽赡养义务多少透着无奈，但也不失为一种有效的方法。

　　相关链接： “养老房屋银行”和“以房养老”险种

　　房子出租，产权不变，增加老人的养老钱，好事一桩。不过有的老人因儿女不在身边，为租房事奔走也挺费心。为了解决这个问题，北京寿山福海国际养老服务中心最近启动京城首家“养老房屋银行”。60岁以上的老人只要向养老机构提出养老需求，“养老房屋银行”随之启动，包括寻找租客等所有的事，养老机构和中介公司都一手搞定。

　　以一个二居室为例，目前一般租金在2000元左右。老人到“寿山福海”入住，每月费用1300元，“养老房屋银行”将老人的房子租出后，租金用来抵扣老人在养老服务中心的费用，多退少补，老人还可享受养老费和房屋租赁代理费优惠等。

　　“养老房屋银行”不涉及老年人房屋所有权，只是以房屋租金的形式抵消养老费用。老人随时可以收回房子，万一过世了，房子仍然可以留给子女，这是适合“中国式养老”的观念。

　　这种新现象已经引起人们的关注，“寿山福海”咨询电话几乎每天都被打爆，近300名老人有入住意向。有专家预测，北京出租房市场活跃，靠出租自己的房子入住星级养老机构，老年人没有心理负担，儿女们也少了后顾之忧。

　　最近，国内首个主营“倒按揭”的保险公司“幸福人寿”已通过相关审批，就要挂牌营业。按照规划，“以房养老”险种的投保人要求是62岁以上的老年人，投保人将房屋产权抵押给保险公司，保险公司按月向投保人支付给付金，直至投保人亡故，保险公司收回房屋，销售、出租或拍卖。

　　普通的住房按揭贷款风险是随着时间的推移不断减小，“倒按揭”恰恰相反，风险不断增大。“倒按揭”的计算较复杂，牵涉到房地产评估、利率确定、人的寿命预期等多个因素，控制风险的难度很大。不过“倒按揭”也是以房养老的一种新模式。